心態

大口仔愛讀書，特別愛讀歷史有關的書，當中又以人物傳記最令我著迷。聽得人家的故事多，發覺富人的心態大多相似，小弟愛稱之為Old Rich(OR)心態.....

沒有深奧的道理，OR對管理財富的心態你同我都隨時可以做到，只是散戶如我多數貪心，又經常對自己的判斷缺乏信心，令到很多本來是做對了的決定變成錯，錯的決定又沒有及時去改正，更加沒有向不斷向別人學習的耐性。

大口仔的財富水平離成為OR還有一大段差距，亦不敢學別人膽敢說自己在xx歲時賺到超過幾多幾多財務自由，因為所謂財務自由是主觀的，哪種水平才算自由是因人而定的，財富自由亦從來不可分成幾份，自由就是自由，未自由就是未自由，學乜人認叻？

今年最艱巨的任務是換樓，大口仔說過自住樓不應計入資產類別(加按套出的錢才可)，我視自住樓為開支。換樓後大口仔的個人可管理資產將縮水，股票組合亦將減少，大口仔將會變得窮了，但我深信這無阻自己住後透過股票市場積累財富，因為最終能否透過股票致富的決定性因素是心態，而不是資產組合的大少。

昨天同一位Private Banker食飯，席間談到他不同客戶的趣事，他告訴我，近兩個月多了很多人做Accumulator，不過那些客戶在去年的淡市中都沒有動靜，財富都不是從股市攢回來的。相反，另一個客戶去年初瘋狂做Accumulator買2388、857等藍籌股票，10月初開始叫我朋友開始做Deccumulator，進退有據似乎是成為OR必要條件，日後有機會再同各位讀者分享多些有關OR的趣事。

有關大市，現在大家對股樓的看法都異常樂觀，但遠未至瘋狂程度，要由牛二去牛三，大口仔認為欠了一個較有深度的調整，因為每一次調整後再上，都會增加投資者的信心，然後人踩人地爭相入市。無人知這個較有深度的調整幾時會出現，但高位減持股票及物業(如果你有多於一層)，套現鎖定部分利潤並平衡自己的持貨心態，則似乎是相當合理的行動，因為賺少了不等同輸錢嘛.....

祝大家有個愉快的週末！

捉錯用神

大口仔愚見認為香港現時欠缺的是大單位讓市民改善生活，然後騰出二手上車盤給未上車的人置業，但政府近年竟然走去鼓勵或規管發展商要起中小型單位，難度政府都認為市民上車一定要新樓？

施政報告發表後，就著政府限制發展商將地皮發水一成，大口仔思索良久有關措施對樓市的影響。過往發展商買地皮，預計可以發水20-25%，即係話發展商之前付出的地價應該除1.2-1.25先反映真實地價，之後的地價則未必會咁貴，庫房收入將減少。

地價無咁貴時新樓又會否平呢？大口仔認為沒有直接關係，因為發展商仍然需要起會所及有關的配套設施去吸引買家，之後起新樓的"實用面積"呎價只會更高，另外，限制發水比例後，受惠的可能是早期容許發水15-25%但地價又必完全反映的二手豪宅型屋宛。不過上述都只是數字遊戲，難度市民以往買樓無考慮實用率問題咩？不太可能吧？

限制發展商起大型豪宅型單位、增加中小型單位供應、甚至推出居屋或置安心計劃等措施，最直接的影響是打撃二手中小型單位的樓價，推高大型單位的價值，令本來想改善居住環境的香港小市民更難換樓，這是香港之福嗎？

脫苦海兄發表了港九新界各主要屋宛的建築及實用面積比較，幾有趣，有興趣可以參考下：

http://www.talk-global.info/viewthread.php?tid=12404&extra=page%3D1

心不在焉

最近對股票投資都心不在焉，原因是有更重要的家庭任務在身─換樓....

講價、一買一賣、現金流的掌握、按揭、安排裝修等問題消耗了大口仔大部分理財時間，而且不容有失。可幸一切尚算順利，買賣都過了大訂，現在則全力準備裝修事宜，但那是大口老婆的強項 (洗錢！)，應該不用大口仔太擔心。

股票投資方面沒有大動作，因換樓需要現金沽出了部分認為已經到價的股票套現，股市再上升可能會再賣一點....現在持股量是近兩年的新低， 抱住一句：錢是賺不完的....一切等12月初搬入新居後再作打算。

在美國量化寬鬆的陰霾下，一切實物都看似很平宜，因為錢的成本很平宜，舞會幾時完無人知，重要的是完結前有充足的時間著鞋走，同帶夠錢搭的士返屋企....

週末雜談

香港人民幣存款突破1,300億，中銀再創上市新高，市場認為今天的人民幣離岸中心機遇對中銀來說與當日開放個人人民幣業務不可同日而語，並以資金、行動證明，讀者覺得自己會比市場聰明嗎？

內銀繼續受壓，大部分內銀的A股股價比H股折讓30%以上，A股股價比H股合理得多，但合理是否等如低估，天曉得？同讓情況於2007年是發生過，當時是H股比A股折讓30%，事後證明H股的投資者是聰明的，來到今天，情況逆轉，是A股的投資者聰明了還是H股的投資者保持理性？有趣的問題要讓時間給答案。

賣地，一冷一熱，連同5月份那輪賣地，發展商清晰地告訴投資者，香港豪宅類樓盤的投資價值較高，所謂搶貴地皮只限於有潛力發展為高檔樓盤的地皮。施政報告即將出爐，鄭汝樺早前透露了有可能推出的措施包括"先租後買"及"復建居屋"都只會打擊上車盤類二手樓，看看13日政府施政報告又會怎麼樣，但再講一次，歷史話俾我地知，樓價在政府打壓初期只會越打越升，直至接二連三的出招，去到某個位再加上經濟情況出現變化，樓價才會"迅速"滑落，到時不是價錢問題，是有冇買家的問題....

聯儲局變相宣布QE2，結果美金繼續下跌，樓金油債全線上升，這次資產泡沫是空前的，因為不只價格升，所有資產類別同時升，遊戲可玩幾耐？無人知，但一定要做足防火措施，不致令自已萬劫不復。平衡的資產組合、不過渡借貸、更不要借貸炒股、充裕的現金流是必需的，如果你有物業收租，你一定會同意股票的流通性比物業高，亦是較佳的逃生工具，講完一大輪，最後都係要自已執生。

大口仔在想，觀乎現在的經濟情況，群眾都相信美金一定貶值、美債一定上升、美息一定保持超低水平、資產一定升，而唯一會令目前情況轉變的因素係乜呢？想前想後想到一個估計，就係當全世界的人都不信美國，美國要以超高息去發債，上升的息口將影響美國的經濟情況，繼而打擊經濟。

如果上述情況發生，美金會繼續跌，但息口會上升，經濟活動會因美國而減慢，香港的息口無可避免會上升，現在2-3%回報率看似合理，但到時又將會如何呢？或者大口仔想太多了....

祝大家有個愉快的週末！