招比招狠

中央打內房，一招比一招狠....

北京方面有最新的政策細節出台，限制一個家庭只可買一間新房子，第三套房貸款全禁。如果這種政策在香港推出，樓價唔跌30%以上就真係好出奇。

點解跌？原因好簡單，因為中央打內房不是從供應著手，反而從需求埋手。限制國內人買房，限按揭，限外國人買，那買家仲有乜人？無買家你發展商的樓賣俾邊個？無人買新樓就要跌價，新樓跌價二手房能不跌嗎？

有人話內房跌會將錢推向股市，這個理論傻得可以，講的人不明白房地產價格下跌對整個社會財富蒸發帶來幾大影響，甚至可以話完全不懂經濟學常識，大家要小心過濾這種甭理。

拋妻棄子

因為要同CFA作戰，今個星期開始被迫要"拋妻棄子"....

明白到大口BB平時有幾悶....

大口老婆平時有幾咁辛苦....

但我真係唔想出年要再"拋妻棄子"多一次。

神呀！賜我力量！

樓市預期

曾財爺9招12式一出(當然仲要配合中央打內房)，香港樓市即時淡靜。

樓市的升跌好受市場預期影響，當一眾投資者都預期樓市向好樓市便向好，相反亦然。是否轉角市唔知，但一輪急升後來一次適當的調整對全世界都有利。

願一眾70後、80後、90後或空前絕後的"無殼蝸牛今次都能把握機會上車，不過可惜，剛畢業打了兩三年工的佳人才子，好大機會仍然住不了半山或九龍站，那怕你是醫生律師。

大口仔都要把握機會換樓！

所謂3%區間操作 (Range Trading) - 續

之前提到有神人聲稱靠所謂3%區間操作可以在股海火中取栗，賺取大半個月人工，話口未完，因為股市調整，神人最近一口氣斬掉了4隻愛股，一口氣"蝕突"之前靠所謂3%區間操作最得的小小利潤，只保留了一隻找不到理由賣掉但又蝕得最深的股票(？！？)。

不是要幸災樂禍，只是想提醒有意模仿神人高難度動作的投資者，靠所謂3%區間操作贏粒廠容易，但要輸掉整間廠及短炒變長期持有，並以價值投資理念自我安慰亦不是太難。

請以價值為依歸，市場訊號作輔助，遠離所謂3%區間操作的心魔，善哉善哉！

前程

早前提到的兩個等待已經塵埃落定，其實有一個等待是有關小弟的前程....

落實了會轉變身份，由管理人變身成為高級放數佬，將會藏身於中環並游走於中港兩地，為促進中港經濟出一分力。這個轉變要感謝公司及舊老闆對大口仔的信任，要接受小弟未曾充份證明的工作能力，少點氣量及膽識都唔可能，要報答知遇之恩，只有盡力做好。

Trust me! I won't disappoint you!

放心不下的有一班合作不久的戰友 (雖然大家戰鬥力已提升不少)，但大口仔的其中一句座右銘是：呢個世界無話無左邊個唔得！我相信各位都可以獨當一面，錦繡前程，多謝眾兄弟子妹過去一段時間對小弟的愛戴與支持，各位令到我份工好易做，感恩！

撥亂反正

大口仔會用"撥亂反正"四個字來形容曾九招。

作為業主，我只需要一個平穩發展的市場，不需要發展商以各種有趣方式去推高新樓樓價，大口仔不只一次提出，升勢過急的市場對業主及市民都無好處。

個人非常贊成鄭局長所言，政府沒有責任"幫助"市民置業，但絕對有責任維持市場秩序，為市場提供足夠的選擇，免得有個別商人屯積居奇。讚一個！

錯價？

價值投資者最重視企業的內在價值，若市價大幅低於企業的內在價值，絕佳的投資機會便會出現。提出此理念的是投資大師，後世應用此理念賺大錢的亦大有人在，大口仔相信無人可以質疑這投資理論。問題是，不同人運用上述概念時的效果可以好唔同，效果分野在於投資者計算企業的內在價值的準確性。

拿近兩三年變成熱門股的瑞房(272)為例，現價162億人民幣左右，淨資產負債率爲23%，現金29億，NAV225億，應付帳43億，銀行短期貨款21億，長期貸款81億，待售物業115億，投資物業212億，租金收入6.4億，利息支出7.6億。

作為(或自稱)價值投資者，你會如何看待上述幾粒數字？你會如何解讀272的股值長期有30%的折讓？是市場錯價嗎？還是持有272的投資者對持股有表錯情的地方而不自知？

272受內地打壓房地產的打擊有多大？瑞房作為港資到大陸與國企競爭的優勢有多大？在國內收緊房地產公司貸款下能取得足夠貸款運作嗎？利息上升對其102億總貸款的利息支出有何影響？等售物業及投資物業(包括開發中及收租物業)的價值在未來一兩年會下跌嗎？跌幅估計有多大？

還記得2005-6年，內地房地產公司不少是以溢價20-30%在市場買賣的，事後看是當時市場瘋狂還是現在的市場愚蠢？

股票市場的好玩之處在於，好多爭論點都沒有明確答案，但正如大口仔寫筆記之初強調，投資者要知道自己的"所作所為"，並對自己的投資行為負責，不可輸打贏要。經驗話我知，個別投資者出錯的機會遠高於市場本身出錯。

棒打親兒

係人都知華爾街金童是美國財政部的親生仔，今次政府在金融法案討論前"棒打親兒"，究竟是為了通過新法案而為增加自己籌碼，還是做場Show俾美國納稅人睇無新法案政府都有心有力呢？

引頸以待！

阿爺打內房及老美打親兒只是大市調整的藉口，雖則歷史話俾我地知牛市通常都不會那麼短暫，但2000年那其中一次例外還是不可忘記的，若恆指今次上衝不成，23000點便成了短期雙頂。

中國股市走勢方向暫時領先全球已經肯定，次序應為中國>香港>新興市場>歐美。大市今次要調整的話次序應為內房>內銀>資源>航運>基本消費品>消費性商品>各領袖股(如1211, 700 etc)。

但願舞會尚未完結，星期一會先底後高吧！

誰找死？

現在碰內房是找死行為，大口仔奉勸各位如無特別理由不要以身犯險，有時間對內房版塊多做功課，找出一隻負債土儲區少的龍頭股，另一隻負債地儲超高的龍頭股，到市況發展到無人想聽到內房兩個字是才分段買入。

以Common Sense推論，內房死後，他的孖寶兄弟內銀應該都不會健康到那裡去，除了2010的息差有機會擴闊的利好因素外，大口仔找不到另外的利好因素。在間間內銀2009的貸款都大幅增加但利息收入反而減少的情況下，要看好內銀似乎理據不足。

再次之，國內房地產被打壓、部分基建項目被中央叫停及通賬若隱若現的情況下，資源股、建築股宜見好就收，影響國計民生的公用股及食品股不宜持有過多。

剩下較可取的是....

不影響國計民生及有自家品牌及良好銷售網的消費股、醫藥股。
受惠電腦換機潮及國內電訊三網融合的科技股。
受惠息口及人民幣上升但無壞賬風險的保險股。
擁有雄厚存款基礎，受惠息口上升，無重大隱藏貸款風險的國外銀行股。

大口仔不是對以上每個範疇都有認識，所以會見機行事。

中美的貨幣戰爭

在寫這筆記的時候，正在同時收看CCTV2財經頻道的節目─人民幣的立場，節目的水準很高，不少知名的經濟學家、政府官員及商界代表都列席討論。

從最近種種跡象顯示，人民幣升值已經不是會否而是甚麼時候及何種方式的問題。中美兩國正處於貨幣戰爭的邊沿，但作為小市民、小投資者，參與討論大可不必(除非閣下有的是時間)，但考量對自己投資組合的影響則易早不易遲。

先不要一下子跳到結論，我們先考慮一下人民幣升幣對各類資產類別的影響。人民幣升值趨勢一旦形成，最直接的影響是資金會持續流入中國相關市場(包括香港)，但由於資金都是熱錢，錢流入中國市場後不太可能投放到實質產業上，錢只會流入投資資產上，造成各類形資產價格的升值。另一方面，人民幣升值會削弱中國出口企業的競爭力，同時增加需要進口企業的購買力，減底中國通賬水平。

如果上述教科書的結論沒有大錯，人民幣一旦升值，短期內中港資產價格應該會上升的，上升速度視乎人民幣最終的升值幅度及速度。接著下來大部分出口企業將會首當其衝受到影響，失業率、銀行壞賬率可能會上升，最終可能對中國實體經濟帶來負面影響。

在這種環境下，最保守的投資者可以將港幣換成人民幣再買債券。進取的可以將港元資產買進中國相關資產，以內需相關股(應收賬是人民幣、最好應付賬是美金)、對外購買資源然後內銷的資源股、已借入美元貸款作中國投資的企業都較為人利，房地產亦是組合中的不二之選。

考慮到早前提到息魔迫近下應該趨吉避凶的，其實剩下的、較好的版塊已經呼之欲出....

福氣

幾代人積落的福氣，令香港可以成為百年以上，亞太區的聚寶盤....

昨日特首率一眾高官與廣東省官員在國家領導人的見證下簽署合作協議，除確認香港作為珠三角的金融業龍頭地位外，更在多方面加強合作。奇怪的是香港媒體對這件事的報導未見深入，但大口仔認為這份合作協議對香港的重要程度不下早幾年的自由行政策。

此外，信報引述港交所主席夏佳里先生的話，指港交所正積極引進俄羅斯、巴西及其他新興市場的公司到港上市。大口仔認為388是走對了路，這策略為香港引進的除了上市公司外，還有新興市場的資金及世界一流的金融業人才。點解人家要來香港上市？咪又係中國....

作為外國公司打進中國的跳板，或中國公司對外的橋頭堡，香港需要做的不會太多，除了不斷增加上市公司的透明度及完善法規(並有效執行)外，還有那一點點反叛中央的味度。

若有效做到上述兩點，套用曾特首的"名言"，呢鋪想窮都幾難....

不過豪宅會繼續貴到醫生律師父婦都"覺得"買唔起，但同時窮人都繼續年年出雙糧囉.....

溫故知新

一直相信溫故可以知新！

近日埋首閱讀由馮邦彥先生所著的香港地產業百年，重溫香港的房地產業發展軌跡、現在的幾大地產商的掘起路徑及香港幾次房地產價格週期的起跌歷程。

驚覺今日地產市場所發生的事，在1992-93年同樣發生，甚麼打擊新樓買賣、銀行降低豪宅按揭成數、增加土地供應等無一不在1992年後發生過。盡管原因不盡相同，但香港近年的房產檟格急漲是有其獨有原因的，參不透的人大叫大嚷，不斷投訴置業難實在無補於事。

現在的新樓售價老早已經超越97年高峰，中原指數的成份屋宛還未計入折舊因素卻已達78點之高，今日香港的樓市價格已經進入泡沫階段是不爭事實，但泡沫會吹得多大先爆才是重點所在。

現在不是貪婪的時候，我只知道每一次調整都是入市良機，歷史不斷告訴投資者世上不乏投資機會。

所謂3%區間操作 (Range Trading)

在討論區上，有一位投資新手問大口仔投資意見，當中包括一段有關3%區間操作 (Range Trading)....

大口仔第一次聽到有人提3%區間操作這個Term，是在一個非常充滿娛樂性及奇論的財經BLOG內。看後不以為然，但為BLOG主那神技般的賣出買入位讚嘆，每次股票崩盤前都能把握那5-10分鐘的出貨機會，每次股票短期見底後卻又突然聲稱自己已大量轟進某股票，那不是常人可以做到的，結論是那不是說謊便是神的所為。

所謂3%的區間操作根本毫無意義，除了交易手續費會把你辛苦得來的那丁點回報消耗始盡外，因為一次看錯而將之前十次看中的回報毀於一旦的機會亦非常高，更甚者因為心理質素不佳而短炒變長線持有亦大有人在，閣下肯定自己不會變成其中一份子嗎？投資者真的值得只為3%回報而將大量本金投入到某隻本身未必熟識的股票上嗎？

息魔 (3)

全球息口將會上升，這個已經是事實而不是預期，昨天美國公佈了最新的就業數據利好，進一步將國債息率及拆息拉高。

當然，就算短期拆息上升，但就絕對值來說仍然處於極低水平，大口仔估計美國的指標利率最快只會在失業率降至8%或以下才上升。若上述假設成立，即美國指標利率將於2010年底或以後才會以極緩慢的速度上升。

在拆息上升但指標利率沒有上升的環境下，換句說話即政府對銀行的無償補貼仍會持續一年，各類定息貸款息口會上升但不似會大升，只有以拆息為單位的貸款類別會在未來幾個月內失去"極低"的資金成本優勢。

在此大環境下，投資者宜避開貸款水平高企但經營狀況不似會大幅增長的股票。相反，在過去一年半成功利用低息環境進行擴張並企穩的企業則可看高一線。另外，一眾息口敏感股相信亦會在市場醒覺息口環境已經慢慢上升後進行重估。資本及存款充裕的銀行有明顯優勢，依重息口收入的保險股盈利能力亦會大大提升。

另外，溫馨提示，若閣下已經置業，按揭又用上拆息掛鉤的供款計劃，宜及早計算拆息上升後的供款是否自己能力所及，因為當拆息由極低升至正常水平，就算最優惠利率不上升，閣下的按揭利息支出亦會增加3倍以上。

祝好運！

息魔 (2)

如果你問大口仔估計息口何時上升，大口仔的答案是息口已經上升中....

何解？原因係當大部分人談論息口問題是一般只集中討論美國的指標利率而不是拆息，但市場上，等別係企業借貸上的利息計算方法卻是與銀行同業拆息掛鉤居多。

無錯美國的指標利率短期內還沒有上升的可能性，因為失業率仍然偏高、樓價仍然疲弱、經濟活動的回復還未穩固。不過，各國政府去年用各種方法向市場注入大量資金，當經濟活動見底回升，市場對率金有需求，拆息將遠快於指標利率進入上升週期。

如果閣下的樓按是H Plan，下期供款你將會有設身感受....