蘋果日報：苦等三年上車的故事 70後覓安樂窩 筍價買將廣

看到這樣的報道，都係一動不如一靜！

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20120212&sec_id=15307&subsec_id=15320&art_id=16062773

捉錯用神

大口仔愚見認為香港現時欠缺的是大單位讓市民改善生活，然後騰出二手上車盤給未上車的人置業，但政府近年竟然走去鼓勵或規管發展商要起中小型單位，難度政府都認為市民上車一定要新樓？

施政報告發表後，就著政府限制發展商將地皮發水一成，大口仔思索良久有關措施對樓市的影響。過往發展商買地皮，預計可以發水20-25%，即係話發展商之前付出的地價應該除1.2-1.25先反映真實地價，之後的地價則未必會咁貴，庫房收入將減少。

地價無咁貴時新樓又會否平呢？大口仔認為沒有直接關係，因為發展商仍然需要起會所及有關的配套設施去吸引買家，之後起新樓的"實用面積"呎價只會更高，另外，限制發水比例後，受惠的可能是早期容許發水15-25%但地價又必完全反映的二手豪宅型屋宛。不過上述都只是數字遊戲，難度市民以往買樓無考慮實用率問題咩？不太可能吧？

限制發展商起大型豪宅型單位、增加中小型單位供應、甚至推出居屋或置安心計劃等措施，最直接的影響是打撃二手中小型單位的樓價，推高大型單位的價值，令本來想改善居住環境的香港小市民更難換樓，這是香港之福嗎？

脫苦海兄發表了港九新界各主要屋宛的建築及實用面積比較，幾有趣，有興趣可以參考下：

http://www.talk-global.info/viewthread.php?tid=12404&extra=page%3D1

出招

政府再出招打擊樓市，今次的招數似乎更有針對性，只要想從限制貸款及炒賣圖利著手。

較欣賞的措施是限制一手摩貨，但就不贊成停止9成按揭保險及投資物業只限6成貸款。限制一手摩貨主要針對炒家，這點無人會有異議。但停止9成按揭保險卻大有可能好心做壞事，至於投資物業只限6成貸款，出發點是好，但究竟可如何有效界定何謂投資物業呢？買回來放租儲錢等將來結婚先住又算唔算投資物業呢？應該會嗌餐死....

大口仔早前有提過，唔反對政府限制外國買家(包括中國買家)買一手樓，或對買一手樓的外國買家徵收額外稅款，看來在第三波打擊樓市可以見到。此外，為何政府不強制銀行將批核貸款的利息水平，訂在過去十年的平均值約4厘水平，再以該水平去斷定借款人士的供款比率，這似乎比甚麼限制投資物業或豪宅只限6成按揭更有較幫市民平衡風險。

樓市如火箭上升，對社會不是好事，歷史話比大口仔知樓市要經過政府最少"三"番"四"次打壓才會初部有效，未買樓者易等等，等等。

癲

癲的不是股市，而係樓市....

有一句好啱聽，中原指數條線越拉越直，進入牛三的機會大增(或者已經進入)，無貨在手的不宜藝高人膽大，有貨的輕舟已過萬重山自然可以睇住黎食，低息環境比想像中仲要長，坐貨成本輕於鴻毛，拿收租物業做現金牛還是不錯的。當然，如果你有多於一個物業，升到咁上下賣出套現都應該唔太會死錯人。

究竟今次樓市會否掉轉頭刺激返股市，齊齊進入牛三呢？

一個好問題係需要時間解答的....

粉地

明天粉嶺土拍賣，大口仔預期會再有驚喜....

樓市近兩週已經進入比較理性的狀況，只有個別地區的新盤仍然暢銷，證明了買樓選地區的重要性。

看看明天的拍賣是驚嚇的驚，還是驚喜的驚。

樓市調整

之前提過，如果內地樓市因政府打壓而跌，香港樓市好極有個譜。一個多月過去，政府打擊樓市的影響逐漸浮現，多個指標屋宛都開始錄得較大幅度的減價個案。

當然，現在息口還低，業主的持貨能力尚高，但不可忽略的是最近LIBOR已在谷底回升，連帶香港的HIBOR都如早前大口仔所言，在P未升的情況上慢慢上升，業主們享受了相當時間的世紀低息期將會慢慢消失，那代表業主們持貨成本上升。

我相信這是正常現象，稍為有Common Sense的業主都會預計息口在2010年會開始見底回升，問題是息口會上升至哪個水平。但在政府打壓及息口上升的情況下，預期樓價將會平均有5-10%跌幅，視乎物業質素及地點而定，想買樓的人士，宜把握是次機會進場，不要再只說不做了。

個人希望樓市可以再回深點，一來減少社會怨氣，二來方便自己換樓！:)

樓市預期

曾財爺9招12式一出(當然仲要配合中央打內房)，香港樓市即時淡靜。

樓市的升跌好受市場預期影響，當一眾投資者都預期樓市向好樓市便向好，相反亦然。是否轉角市唔知，但一輪急升後來一次適當的調整對全世界都有利。

願一眾70後、80後、90後或空前絕後的"無殼蝸牛今次都能把握機會上車，不過可惜，剛畢業打了兩三年工的佳人才子，好大機會仍然住不了半山或九龍站，那怕你是醫生律師。

大口仔都要把握機會換樓！

撥亂反正

大口仔會用"撥亂反正"四個字來形容曾九招。

作為業主，我只需要一個平穩發展的市場，不需要發展商以各種有趣方式去推高新樓樓價，大口仔不只一次提出，升勢過急的市場對業主及市民都無好處。

個人非常贊成鄭局長所言，政府沒有責任"幫助"市民置業，但絕對有責任維持市場秩序，為市場提供足夠的選擇，免得有個別商人屯積居奇。讚一個！

溫故知新

一直相信溫故可以知新！

近日埋首閱讀由馮邦彥先生所著的香港地產業百年，重溫香港的房地產業發展軌跡、現在的幾大地產商的掘起路徑及香港幾次房地產價格週期的起跌歷程。

驚覺今日地產市場所發生的事，在1992-93年同樣發生，甚麼打擊新樓買賣、銀行降低豪宅按揭成數、增加土地供應等無一不在1992年後發生過。盡管原因不盡相同，但香港近年的房產檟格急漲是有其獨有原因的，參不透的人大叫大嚷，不斷投訴置業難實在無補於事。

現在的新樓售價老早已經超越97年高峰，中原指數的成份屋宛還未計入折舊因素卻已達78點之高，今日香港的樓市價格已經進入泡沫階段是不爭事實，但泡沫會吹得多大先爆才是重點所在。

現在不是貪婪的時候，我只知道每一次調整都是入市良機，歷史不斷告訴投資者世上不乏投資機會。

97價？

雖然大口仔已經置業，但最近看到一些樓市的市場現象仍然相當擔心....

市場上多了報紙將目前的樓市與97年比較....
市場上不少置業人仕有一種"買唔切"的感覺....
市場上有人話現價比97價低幾多幾多，好抵....
市場上有人話未來3-6個月樓市會急升20-30%....

我唔認為香港樓市可於未來3-6個月"爆升"，亦唔覺得有心置業人仕將來會無機會置業，但未來一年不同的發展商都有新樓盤推出，香港的樓市會相當"熱鬧"，只要經濟今年沒有如特首所說出現"雙底衰退"，樓市還是會向好的。

大口仔的主觀願望是香港樓市可以穩步上升，升勢太快但收入追不上只會被視為"泡沫"，對香港所有階層都不利。

銀行會收樓嗎？

前陣子不少網友都提出一個疑問：銀行在按揭變成負資產後，在業主正常還款的情況下銀行會無故收樓嗎？

不少已置業的網友有此擔心不奇，如果上述情況真的發生，即使業主們的現金流無問題都隨時會因為樓市下跌而被迫止蝕。不過大家可以放心，大口仔肯定銀行不會有上述舉動出現。唔係因為銀行有社會責任，而係因為按揭條款內有訂明即使按揭貸款資不低債，在業主正常還款的情況下，銀行係無權強行收樓抵債的。

記住，先決條件係"在業主正常還款的情況下"，即係理論上，你遲還款一天銀行都有權在那段期間強行收樓抵債。但在正常的情況下，銀行不會視逾期30天以內的還款為問題貸款，繼而做出過激行為，不過風頭火勢，業主們都係"奉公守法"一點較好。

住宅租金升幅遠超通脹

標題係明報某段有關地產的新聞標題....

政府剛公佈6月份的通脹達6.1%，當中私人房屋租金指數按年升8.4%，若計及陸續到期的租約再加租的影響，整體租金升幅於2008年有機會跑贏樓升幅。下圖引用自美聯物業網頁，由2003年的低低計，香港住宅樓的租金升幅接近74%。

今年銀行業內有一個怪現象，就係銀行提高新造按揭息率，由大P-3%加至P-2.75或2.5%，但舊有按揭的息率因為最優惠利率沒有提高而維持超低水平。

以大口仔於2007年中所造的按揭貸款為例，當時在中銀造P-2.95%，有0.8%現金回贈加$688入伙利是，現時的實際利率為2.3%，同3個月HIBOR一樣，即係銀行以成本價借錢俾我仲有現金回贈送。

大口仔有個想法，我覺得近期樓市交投縮減，由年初每月13,000宗跌到近期每月8,000宗，但樓價比年初高峰期調整不足3%，原因係有不少用家、以收租為主的投資者都預期租金會繼續上升，並未急於在低息的環境中出貨，情願"獨享"低息摃扞貸款帶來的高投投資回報。

至於買家方面，因為實質貸款利息增加，加上害怕後市的不確定性因素，索性延遲入市，造成現時買賣兩閒但樓市未有大幅調整的局面。

大口仔對樓市的看法無變，認為於供應減少、利息偏低、通脹加劇、收入上升的情況下，樓市會在未來數年升達，甚至超越97水平 (即中原指數100點)。

我亦繼續持有物業收租，獨享低息貸款為自己的資產組合帶來強勁的正現金流。

香港居屋短期內不復建

對於香港樓市，大口仔認為對樓價最有影響力依次為供求、供樓負擔指數、租金收入及實質通脹率，但絕對不是息口走勢。最近聽到坊間認為息口趨升，怕香港樓市會大幅調整。不過，事實係就算年底加息，香港實際按揭利率只徘徊在2.5-3.5%的歷史性低水平。

其他因素呢？

供樓負擔指數：低
租金收入：高
及實質通脹率：高
供應：勾地政策及居屋政策在曾政府任內改動的機會不大，政府實行高地價政策的意圖很明顯。

綜合以上各項，大口仔對香港樓市仲係放了一百個心。

怕 得 罪 地 產 商 　
留 下 任 特 首 解 決 居 屋 五 年 內 不 復 建 《蘋 果 日 報》

【 本 報 訊 】 政 府 未 來 五 年 內 不 會 復 建 居 屋 。 運 輸 及 房 屋 局 表 示 ， 現 時 私 樓 價 格 及 市 民 供 樓 負 擔 指 數 ， 仍 遠 低 97 年 樓 市 高 峰 期 ， 加 上 未 來 五 年 有 充 足 公 屋 單 位 供 應 ， 局 方 強 調 要 小 心 考 慮 復 建 居 屋 問 題 ， 以 免 衝 擊 私 樓 市 場 及 分 散 公 屋 資 源 。 消 息 指 ， 市 民 對 復 建 居 屋 訴 求 日 增 ， 但 政 府 又 不 想 得 罪 地 產 商 ， 估 計 要 到 下 任 特 首 才 會 解 決 這 棘 手 問 題 。 　 記 者 ： 馮 永 堅

運 輸 及 房 屋 局 局 長 鄭 汝 樺 去 年 7 月 上 任 後 ， 對 復 建 居 屋 問 題 設 下 三 個 先 決 條 件 ， 包 括 房 地 產 市 場 是 否 嚴 重 失 衡 ， 公 屋 流 轉 是 否 出 現 問 題 ， 以 及 社 會 就 改 變 現 時 房 屋 政 策 有 否 共 識 ， 以 決 定 政 府 會 否 重 投 居 屋 市 場 。

指 私 樓 市 場 未 失 衡

該 局 昨 日 向 立 法 會 提 交 的 最 新 文 件 指 出 ， 現 時 一 般 私 樓 售 價 仍 較 97 年 高 峰 期 低 。 以 實 用 面 積 40 至 69.9 平 方 米 的 單 位 計 算 ， 08 年 第 一 季 售 價 指 數 較 97 年 低 30% 。 此 外 ， 在 按 揭 供 款 與 家 庭 入 息 比 例 方 面 ， 以 一 個 私 樓 住 戶 收 入 中 位 數 的 家 庭 ， 購 入 一 個 面 積 40 平 方 米 單 位 計 算 ， 今 年 首 季 按 揭 供 款 與 家 庭 入 息 比 例 為 32% ， 遠 較 97 年 時 77% 為 低 。 加 上 200 萬 元 以 下 的 中 小 型 單 位 買 賣 宗 數 佔 市 場 近 60% ， 反 映 市 場 上 現 時 仍 有 不 同 種 類 及 價 格 的 單 位 供 應 ， 數 據 顯 示 私 樓 市 場 未 有 失 衡 。 此 外 ， 根 據 房 委 會 未 來 五 年 的 建 屋 計 劃 ， 平 均 每 年 有 1.5 萬 個 公 屋 單 位 落 成 ， 加 上 預 期 未 來 五 年 可 收 回 1.6 萬 個 單 位 ， 按 公 屋 輪 候 冊 現 時 有 11 萬 名 申 請 人 推 算 ， 公 屋 供 應 足 以 應 付 未 來 五 年 需 要 ， 也 意 味 短 期 內 公 屋 流 轉 沒 有 問 題 。

政 府 做 法 有 負 民 意

消 息 人 士 表 示 ， 前 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 及 現 時 的 運 輸 及 房 屋 局 局 長 鄭 汝 樺 ， 曾 不 只 一 次 私 下 表 示 ， 不 想 在 任 內 處 理 復 建 居 屋 這 敏 感 問 題 ， 以 免 做 「 千 古 罪 人 」 。 他 指 ， 當 局 拋 出 上 述 數 據 是 明 顯 不 想 復 建 居 屋 ， 「 估 計 未 來 五 年 都 唔 會 起 。 」 房 委 會 委 員 李 華 明 對 於 政 府 可 能 短 期 內 不 復 建 居 屋 表 示 失 望 ， 認 為 有 負 民 意 。 前 任 特 首 董 建 華 於 02 年 11 月 為 挽 救 疲 弱 的 樓 市 ， 由 孫 明 揚 宣 佈 推 出 「 救 市 九 招 」 ， 其 中 一 招 是 由 03 年 起 ， 無 限 期 停 售 及 興 建 居 屋 ， 將 這 項 有 24 年 歷 史 的 房 屋 計 劃 畫 上 句 號 。 這 項 措 施 被 基 層 團 體 批 評 是 明 益 地 產 商 ， 犧 牲 買 不 起 私 樓 的 低 下 階 層 利 益 。 至 07 年 ， 政 府 宣 佈 復 售 1.6 萬 個 居 屋 貨 尾 單 位 ， 並 取 消 回 購 安 排 ， 決 意 退 出 私 樓 市 場 。

復 建 居 屋 三 因 素

1. 房 地 產 市 場 是 否 嚴 重 失 衡
2. 公 屋 流 轉 是 否 出 現 問 題
3. 社 會 就 改 變 現 時 房 屋 政 策 有 否 共 識

資 料 來 源 ： 《 蘋 果 》 資 料 室

樓市的上升動力

引用明報置業網的資料，本地出生人口及結婚個案從2000的谷底回升， 平均每年增加若兩萬個家庭。呢兩萬個家庭可能係DINK (DOUBLE INCOME NO KIDD)或者係三人家庭，但隨住家庭收入上升，負擔得起的話都會想改善生活環境，特別係三房以上單位的需求在未來兩三年都係此類家庭的頭號目標。

另外，2008年第一季的家庭入息中位數已經超越1997年水平，但2008年的租金及價值水平只及1997年的82%及72%，在相對低息 (樓按息在5%以下)、失業率保持低水平 (3.3%)、負利率環境、供應有限 (未來兩年每年只有約10,000個供應)的環境下，樓市將可保持緩慢上升的走勢。

仲量聯行：家庭數目增加 支持樓市

【明報專訊】香港未來10年人口老化將會加劇，成為樓市的一項負面因素，不過，仲量聯行的最新研究報告指出，由於香港家庭數目不斷增加，可抵消人口老化的不利影響，加上預期香港蓬勃的經濟發展將會延續，樓市長線看好，預計住宅樓價在未來10年可續升八成。

仲量聯行指出，本港平均家庭成員人數正逐步縮減，由10年前平均為3.3人，減至現時僅3人，預計2017年將縮減至2.8人，令家庭數目增長16％，將由去年的117萬戶增至2017年的136萬戶，平均每年增加近2萬戶。家庭數目增加，將支持住屋需求，有助抵消人口老化對樓市所帶來的負面影響。

未來10年看升八成

仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平表示，透過緊密的中港關係，香港已建立穩健的平台，將蓬勃經濟發展延至未來10年，樓市亦因而受惠﹔年齡介乎25至39歲的人口組別，未來10年將繼續穩佔人口的一個重要部分，該組別人士收入最高，上車或換樓的意欲最強。

他又稱，計及實質本地生產總值每年升幅及通脹率，預料香港家庭收入平均每年將增長6.4％，令買家的供樓負擔能力上升。他指若假設現時的負擔能力及平均貸款與估值比率在未來10年維持不變，住宅價格在2007至2017年間將上升63％，即平均呎價達7000元；若市良好，升幅更可達八成。

雖然近期有加息壓力，成為下半年的不明朗因素，陳錦平認為，目前息口依然低企，通脹亦持續，加上負利率效應，仍維持今年全年豪宅樓價約有兩成半升幅的預測，租金全年亦有約一成半的升幅。

美聯：租金仍有上升動力

另外，美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，雖然市場憂慮按揭息口上升，但預期在租金尚有上升動力的情下，本港主要屋苑供平過租的現象仍可繼續。以目前樓價及租金走勢來看，加息幅度需要超過1.25厘才可抵消供平過租的效應。該行指出，今年首5個月住宅租金已升8.1%，而樓價則上升了8.8%，暑假是傳統的租務旺季，因此由現時至今年底，租金仍有10%的上升空間。

劉嘉輝指出，今年首季私人家庭平均每月入息為2.45萬元，較1997年樓市高峰期的2.24萬元為高；而今年首季平均呎租為18.07元，較97年的呎租20.85元，仍有一段距離（見圖）。因此，家庭收入的增加可以支持租金的上升。

大口仔不買御龍山

上星期抽時間到奧海城參觀近期熱賣的沙田新樓盤─御龍山。看之前有期望，因為火岸雖然不是傳統豪宅區，但畢竟位處火岸港鐵站對面，又鄰近新建成的8號幹線，心想如果盤內間格及樓價合理的話都不失為一個好選擇。

可惜，當大口仔看完示範單位，最重要睇埋售樓書，一切幻想立刻煙消雲散....

如果你對御龍山有興趣，有幾點值得你留意....

1. 發展商以建築面積公佈御龍山呎價為$6,500至$28,000以上，約以$6,500一呎計，御龍山的售價看似合理。不過....
2. 全個屋宛最好的單位座向應為FLAT "A"同FLAT "B"，因為兩者都是向馬場或河景單位，售價如以銷售面積計全都超過$12,000一呎，大單位甚至去到$20,000一呎 (未計特色單位)。
3. 其餘FLAT "C"、FLAT"D"同FLAT"E"都是向港鐵大廈或火岸工廠景，呎價如以銷售面積計亦全超過$10,000一呎。
4. 記住，銷售面積包括露台、工作平台及窗台，如以政府剛修定的售樓例計算呎價，請將上述提到的價錢加多10%唔該。
5. 御龍山標榜特豪的屋宛會所，但據售樓書資料透露，會所一邊向馬場景，另一邊向銀禧花園，住戶使用會所設施時有機會同銀禧花園的住戶打招呼。
6. 御龍山位置實際上離沙田馬場甚遠，全屋宛只有第9座同第10座可以正面向馬場，但就算係咁，都係好遠呀....
7. 其他座數暫時面向奧運馬術比賽場地，據蘋果日報透露，奧運完結後該場地會起綜合大樓，樓高約20層，座樓低的單位有改變優質景觀的危險。
8. 因為實用面積偏低，御龍山的睡房面積比較細，過千呎單位的主人房可能比舊樓的700呎的還要細小。發展商好有心思，特別訂做了約一張5呎3吋長(一般為6呎3吋長)的睡床放於示範單位內，以增加空間感。但比較高的業主(如大口仔有5呎11吋高)，要有腳長過床同腳頂床尾電視的心理準備。
9. 屋宛一半被火岸工廠包圍，請不要被發展商的宣傳圖片(上圖)誤導。

可能係大口仔對御龍山的期望過高，又可能係我有吃不到的葡萄是酸的關係(無錢買)，如果要大口仔用超過$11,000一呎銷售面積的價錢去買御龍山，大口仔情願用$6,500一呎買駿景園，然後用多一百萬按自己的心水豪裝單位自住，又可無任何變數地享受沙田馬場"正面"景觀。

由於工作繁忙的關係，住客會所多數只能在週末享用，但大口仔又不想一邊行公園，一邊同銀禧住戶揮手，都係....算吧啦....

最重要係....大口仔身長過5呎，接受唔到腳長過床的事情發生在自己身上，各位有興趣可以到奧海城參觀，領略發展商售樓的心思，包保過癮！

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四月樓宇買賣錄逾萬宗

據星島日報報導，四月份樓宇買賣(包括一手、二手及商業樓宇)逾萬宗，並且己經係連續十三個月超過一萬宗水平。當人人都話香港樓市於四月後無以為繼，但實際數字話俾我地知香港早前樓價急升係有實質成交量支持的，呢個需求既強且長，近期樓價回落好大機會係急升後的短期調整，有心置業人士應該把握機會入市。

預期樓宇買賣宗樓在樓價輕微回落後將會持續上升，特別係二手市場方面.....

上 月 樓 宇 買 賣 錄 逾 萬 宗

(星島日報報道) 四月份樓市整固，但買賣合約仍錄得逾萬宗登記，並連續十三個月超過一萬宗水平，二手註冊量超過八千三百宗，一手未有大型新盤推售，買賣登記不多於四百宗。　　

中原聯席董事黃良昇預期，上月份整體樓宇買賣合約登記截至二十九日，暫錄一萬零四百零八宗，預測整月將錄一萬零九百五十宗，將連續第十三個月錄逾一萬宗登記。金額方面，整體暫錄得三百一十八億六千萬元，預測整月將錄得三百三十五億元，將較三月所錄下降近兩成四，並為七個月來新低。　　

美聯首席分析師劉嘉輝表示，二手住宅註冊宗數錄得八千三百八十一宗，較三月份升一成三。註冊量最多屋苑中，天水圍嘉湖山莊截至二十九日共錄得一百四十四宗。至於

新盤市場，由於三月份未有大型新盤推出，導致一手交投顯著放緩，故在四月份一手私樓註冊量亦反映出來。資料顯示，上月份首二十九日一手私樓註冊宗數僅得三百七十二宗，較三月份大跌八成三，而月內註冊最多的新盤項目為海濱南岸、首都及潮樓。　　

利嘉閣研究部主管周滿傑表示，根據土地註冊處最新資料顯示，今年首四個月全港共錄四萬零六百三十五宗二手住宅買賣登記，較去年同期飆升五成一。

御龍山意向呎價1.5萬

今朝睇報紙，睇到火炭即將開賣的新盤御龍山的意向呎價高達$15,000(價錢參考跑馬地禮頓山)，嚇了一跳！ 雖然大口仔自2007年頭開始一直是香港樓市大好友，但對信和將位於火炭的新盤意向呎價定於$15,000，仍然覺得過於進取，完全脫離市場水平。要留意，$15,000的意向價係向馬場的分層戶，不是特色戶，換句話說信和有信心御龍山可以賣到跟跑馬地樓一樣的價錢。

消極睇，信和今次的做法有機會造成殺雞取卵的結果，將對沙田區新樓有興趣又有能力的置業人士的購買力一次消耗，類似2005初西九龍凱旋門開賣後的境況。如果結果真的類似西九，沙田區的3房單位有機會進入一個較長的整固期。

積極睇，地產商對沙田區的長遠發展潛力是肯定的。沙中線、8號幹線等大型基建項目相繼落實去馬，能未來幾年香港物業市場的焦點毫無疑問地落於沙田大圍區，沙田區樓市極有機會進入短期整固，長期上升的趨勢。

利率偏低、收入上升、通脹加劇、結婚生育率上升、新盤供應量維持低水平(每年少於20,000)，再加上失業就保持低水平....

未來兩三年的香港樓市，特別係沙田大圍區同西九龍的樓盤，易升難跌！

御 龍 山 意 向 呎 價 1.5 萬 《蘋果日報》

遠 高 於 二 手 價 　 業 界 看 淡 銷 路

【 本 報 訊 】 火 炭 御 龍 山 為 樓 市 調 整 後 首 個 推 出 的 大 型 新 盤 ， 極 具 指 標 作 用 。 消 息 指 ， 信 置 （ 083 ） 有 意 先 推 特 色 戶 ， 意 向 呎 價 2 萬 元 ， 分 層 1.5 萬 元 。 業 界 認 為 ， 目 前 樓 市 仍 在 整 固 ， 該 盤 大 幅 高 於 同 區 二 手 價 開 賣 ， 市 場 未 必 可 以 接 受 。 　 記 者 ： 湯 家 明 、 朱 連 峰

信 置 前 日 取 得 御 龍 山 銷 售 批 文 後 ， 昨 突 然 開 放 設 於 大 角 嘴 奧 海 城 商 場 內 的 6 個 示 範 單 位 及 售 樓 處 。 據 了 解 ， 代 理 已 接 到 「 收 票 」 指 令 ， 即 時 覓 買 家 。 消 息 指 ， 信 置 有 意 先 推 特 色 戶 ， 主 要 是 第 9 座 2178 方 呎 連 私 家 泳 池 單 位 ， 意 向 呎 價 2 萬 元 ， 分 層 1.5 萬 元 ， 準 買 家 須 付 50 萬 元 本 票 。 據 知 ， 特 色 戶 最 快 今 日 預 留 ， 分 層 單 位 可 望 周 六 供 洽 購 。 信 置 營 業 及 市 場 部 聯 席 董 事 鍾 少 權 表 示 ， 御 龍 山 已 接 獲 逾 2000 個 查 詢 ， 故 今 天 假 期 會 招 待 VIP 參 觀 示 範 單 位 。

特 色 戶 最 快 今 日 預 留

建 有 10 幢 共 提 供 1375 伙 的 御 龍 山 ， 單 位 種 類 細 節 仍 未 清 晰 ， 信 置 先 行 披 露 的 第 5 及 9 座 ， 前 者 單 位 面 積 717 至 992 方 呎 ， 後 者 1817 至 2379 方 呎 。 據 了 解 ， 該 盤 逾 85% 為 逾 800 方 呎 3 房 或 以 上 大 單 位 。 發 展 商 日 前 曾 事 先 放 風 ， 呎 價 將 參 考 跑 馬 地 禮 頓 山 。 浸 大 財 務 及 決 策 學 系 副 授 麥 萃 才 對 此 頗 有 保 留 ， 認 為 目 前 樓 市 仍 在 回 氣 中 ， 若 過 份 「 食 水 深 」 ， 大 幅 高 於 同 區 二 手 價 ， 銷 情 將 受 考 驗 。 反 而 定 價 合 理 應 不 乏 承 接 ， 因 市 場 已 有 一 段 時 間 無 大 型 新 盤 推 出 ， 同 區 亦 已 有 多 年 無 新 供 應 ， 存 在 換 樓 需 求 。 他 覺 得 發 展 商 將 參 考 目 標 定 於 跑 馬 地 ， 只 是 一 貫 的 唱 高 開 低 的 賣 樓 策 略 ， 最 後 以 市 價 推 出 ， 就 顯 得 吸 引 。

呎 價 6400 至 7800 有 承 接

至 於 何 謂 貼 市 ， 則 應 參 考 同 區 相 近 物 業 。 據 代 理 提 供 資 料 ， 毗 鄰 主 要 屋 苑 駿 景 園 ， 現 時 平 均 呎 價 逾 6400 元 ， 其 他 主 要 提 供 大 單 位 的 屋 苑 呎 價 由 6400 至 7800 元 ， 御 龍 山 貼 近 此 水 平 推 出 ， 將 會 有 承 接 。 華 富 嘉 洛 證 券 投 資 策 略 師 吳 家 順 指 出 ， 若 御 龍 山 價 錢 參 考 禮 頓 山 ， 就 未 必 可 以 有 好 銷 路 。 因 市 況 並 未 完 全 復 蘇 ， 買 家 入 市 仍 審 慎 ， 新 盤 定 價 不 能 太 高 。 他 認 為 ， 發 展 商 若 以 唱 高 開 低 方 式 推 盤 ， 或 者 能 賣 得 好 ， 且 對 後 市 有 利 。

區 內 屋 苑 樓 價

火 炭 駿 景 園 　 呎 價 ： 6493 元

火 炭 晉 名 峰 　 呎 價 ： 6444 元

馬 鞍 山 新 港 城 　 呎 價 ： 4016 元

火 炭 銀 禧 花 園 　 呎 價 ： 3891 元

大 埔 滌 濤 山 　 呎 價 ： 6498 元

火 炭 鹿 茵 山 莊 　 呎 價 ： 7876 元

沙 田 中 心 　 呎 價 ： 4400 元

沙 田 曉 翠 山 莊 　 呎 價 ： 5100 元

沙 田 第 一 城 　 呎 價 ： 4057 元

報到

終於都重光....

呢兩日搬屋搬到心力交瘁，身心疲累。夜晚實在無精力寫一些關於市況的文章。

不過就住搬屋呢一點，大口仔先申報自己於去年初開始成為樓市大好友，不繼叫身邊同事朋友盡快入市置業或投資。自己亦身體力行地與家人一起買入兩個位於沙田區的單位，一作自住，另一作出租之用。幸運地，市況發展在大口仔預期之內，投資的物業為我帶來剩現金流，自住物業的買入價亦在可負擔之水平 (即使利率加3-5%)。

較詳細的分析往後補上，但大口仔個人主觀預期，香港樓市會較微調到本年7-8月，過後於2008年尾會再有一次較大升幅，想置業人仕可以留意入市。