樓市的上升動力

引用明報置業網的資料，本地出生人口及結婚個案從2000的谷底回升， 平均每年增加若兩萬個家庭。呢兩萬個家庭可能係DINK (DOUBLE INCOME NO KIDD)或者係三人家庭，但隨住家庭收入上升，負擔得起的話都會想改善生活環境，特別係三房以上單位的需求在未來兩三年都係此類家庭的頭號目標。

另外，2008年第一季的家庭入息中位數已經超越1997年水平，但2008年的租金及價值水平只及1997年的82%及72%，在相對低息 (樓按息在5%以下)、失業率保持低水平 (3.3%)、負利率環境、供應有限 (未來兩年每年只有約10,000個供應)的環境下，樓市將可保持緩慢上升的走勢。

仲量聯行：家庭數目增加 支持樓市

【明報專訊】香港未來10年人口老化將會加劇，成為樓市的一項負面因素，不過，仲量聯行的最新研究報告指出，由於香港家庭數目不斷增加，可抵消人口老化的不利影響，加上預期香港蓬勃的經濟發展將會延續，樓市長線看好，預計住宅樓價在未來10年可續升八成。

仲量聯行指出，本港平均家庭成員人數正逐步縮減，由10年前平均為3.3人，減至現時僅3人，預計2017年將縮減至2.8人，令家庭數目增長16％，將由去年的117萬戶增至2017年的136萬戶，平均每年增加近2萬戶。家庭數目增加，將支持住屋需求，有助抵消人口老化對樓市所帶來的負面影響。

未來10年看升八成

仲量聯行香港及澳門研究部主管陳錦平表示，透過緊密的中港關係，香港已建立穩健的平台，將蓬勃經濟發展延至未來10年，樓市亦因而受惠﹔年齡介乎25至39歲的人口組別，未來10年將繼續穩佔人口的一個重要部分，該組別人士收入最高，上車或換樓的意欲最強。

他又稱，計及實質本地生產總值每年升幅及通脹率，預料香港家庭收入平均每年將增長6.4％，令買家的供樓負擔能力上升。他指若假設現時的負擔能力及平均貸款與估值比率在未來10年維持不變，住宅價格在2007至2017年間將上升63％，即平均呎價達7000元；若市良好，升幅更可達八成。

雖然近期有加息壓力，成為下半年的不明朗因素，陳錦平認為，目前息口依然低企，通脹亦持續，加上負利率效應，仍維持今年全年豪宅樓價約有兩成半升幅的預測，租金全年亦有約一成半的升幅。

美聯：租金仍有上升動力

另外，美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，雖然市場憂慮按揭息口上升，但預期在租金尚有上升動力的情下，本港主要屋苑供平過租的現象仍可繼續。以目前樓價及租金走勢來看，加息幅度需要超過1.25厘才可抵消供平過租的效應。該行指出，今年首5個月住宅租金已升8.1%，而樓價則上升了8.8%，暑假是傳統的租務旺季，因此由現時至今年底，租金仍有10%的上升空間。

劉嘉輝指出，今年首季私人家庭平均每月入息為2.45萬元，較1997年樓市高峰期的2.24萬元為高；而今年首季平均呎租為18.07元，較97年的呎租20.85元，仍有一段距離（見圖）。因此，家庭收入的增加可以支持租金的上升。