大口仔家庭的資產組合 (5) - 物業收租

大口仔的目標資產分佈中，有30%放在出租物業上。

坊間有幾種計算租金回報的方法，如用租金(乘)12個月(除)買入樓價，得出的回報率是名義上的，是為了方便計算的時候所用。但大口仔認為應用更具體的方法去計算實質回報率，剛好有讀者問我對計算出租物業投租金回報的看法，我就趁此機會同大家詳細分享....

大口仔計算租金回報率的方程式如下：

租金 (減) 管理費、差餉地租、按揭利息及稅金

(除)

首期 (加) 買賣佣金、出租佣金、印花稅、吉租期租金

我認為用以上方程式計算出來的回報率才是實際回報率。以大口仔在去年買入的收租單位為例，名義回報率若在4.75%左右，實際回報率在當時若在3%。

不過，因為去年10月開始港美不停減息，加上2008年政府免除全年差餉，現在大口仔的收租物業實際回報率已升至5%以上。由於香港物業2008年的租金升幅驚人，大口仔有信心在來年可租最少10%，就算我計息口升2%以上，大口仔資產組合內的收租物業實際回報率亦可達6%以上 (名義回報率不受息口影響)。

仲有一點好多人都無注意到，就係按揭利息係以息除本減的方式攤還，實際上在按揭貸款初期的利息支出係最多的，較後年期的還款利息會慢慢減少下來。

對持有物業收租的人來說，假設租金及利率不變，投資回報率還是會每月自動提高的。

大口仔於去年買入上述物業前，已經詳細計算過實際回報率及現金流，由於我的年齡容許我在銀行借入長達30年的按揭，供款金額相對較少。我的物業租金收入，減除了按揭還款(含利息)、管理費及差餉地租後，每月還有2-3,000"正現金流"落袋，俾大口仔去月供其他資產！