2008年7月14日星期一

大口仔家庭的資產組合 (5) - 物業收租

大口仔的目標資產分佈中,有30%放在出租物業上。

坊間有幾種計算租金回報的方法,如用租金(乘)12個月(除)買入樓價,得出的回報率是名義上的,是為了方便計算的時候所用。但大口仔認為應用更具體的方法去計算實質回報率,剛好有讀者問我對計算出租物業投租金回報的看法,我就趁此機會同大家詳細分享....

大口仔計算租金回報率的方程式如下:

租金 (減) 管理費、差餉地租、按揭利息及稅金

(除)

首期 (加) 買賣佣金、出租佣金、印花稅、吉租期租金

我認為用以上方程式計算出來的回報率才是實際回報率。以大口仔在去年買入的收租單位為例,名義回報率若在4.75%左右,實際回報率在當時若在3%。

不過,因為去年10月開始港美不停減息,加上2008年政府免除全年差餉,現在大口仔的收租物業實際回報率已升至5%以上。由於香港物業2008年的租金升幅驚人,大口仔有信心在來年可租最少10%,就算我計息口升2%以上,大口仔資產組合內的收租物業實際回報率亦可達6%以上 (名義回報率不受息口影響)。

仲有一點好多人都無注意到,就係按揭利息係以息除本減的方式攤還,實際上在按揭貸款初期的利息支出係最多的,較後年期的還款利息會慢慢減少下來。

對持有物業收租的人來說,假設租金及利率不變,投資回報率還是會每月自動提高的。

大口仔於去年買入上述物業前,已經詳細計算過實際回報率及現金流,由於我的年齡容許我在銀行借入長達30年的按揭,供款金額相對較少。我的物業租金收入,減除了按揭還款(含利息)、管理費及差餉地租後,每月還有2-3,000"正現金流"落袋,俾大口仔去月供其他資產!

10 則留言:

匿名 說...

仲有一點好多人都無注意到,就係按揭利息係以息除本減的方式攤還,實際上在按揭貸款初期的利息支出係最多的,較後年期的還款利息會慢慢減少下來。

對持有物業收租的人來說,假設租金及利率不變,投資回報率還是會每月自動提高的。
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虽然分子增加了,但是你的分母部分-首期也在不断
增加,所以未必提高实际回报率。你可以用
excel算一下。

大口仔 說...

匿名:首期沒有增加哦,按揭還款中的還本金額本身是借來的,咱們從來都沒有拿過借來的本金出來,還本金的錢亦是租客的租金提供的,所以我不將那部份算作首期。

匿名 說...

thanks for your sharing!

明白了,是贷款30年的缘故。我贷款年限短,所以目前的自住物业如果出租,虽然有5%的名义回报和2.2%的按揭利息,仍然无法产生postive cash flow,每月的租金收入不足以cover本金投入。

我自己计算,是把出租佣金和吉租期放在分子,假设平均2年一个周期需要换房客,把加起来一个月的佣金+免租金额分摊到24个月。此外,还假设了平均10%的空置率,期间没有租金收入,除了不用付物业税,其他一切开支照旧。而定期的维护费用我还没有算入内。

所以,我较为谨慎地计算结果,本地住宅出租实际回报率很难达到5%,而根据本地通常的按揭利息水平,实际回报率可能在3%左右(即按揭利息再上升2%)。这个回报率和港股的平均yield类似,时间跨度的波动小于港股,但是就个体而言需要承担更大的风险(租霸等)。所以我把目光转向比较captical gain。长期而言,本地楼市的升值似乎没有股市那么快。

综合以上考虑,我目前没有再购入本地物业的打算。

我有一个关于REITs的疑问,本地的一些REITs的yield比我们计算的实际回报率甚至名义回报率都高,达到8-9%。是否因为商铺租金回报率高过?还是其他原因。但我目前对#823之外的REIT都持有很大的戒心,怕他们玩财技。

最后一个问题:我考虑过购买港岛区车位收租,可以降低租客的不确定性,而且回报率高于住宅。你能否分享一下我的这个想法有哪些风险?比如供应量突然增加之类。

我最近也在考虑家庭的资产配置问题,谢谢你一路的分享,也期待你后续的文章和继续讨论。有两个问题我很感兴趣:
(1)债券资产。散户有什么途径购买债券?本地似乎没有政府TIPS抗通涨债券,而看到的政府、桥隧等债券票面利息都输通涨率。本地人民币债券利息也太低,我都是去上面开户。
(2)投资组合如何控制汇率风险。美元不断贬值,等于港币缩水,而我预计自己30年后退休时应该已经无港币,人民币自由流通。除了买国企指数#2828和内地房产(已有)之外,还有什么方式可以来控制汇率风险呢?

谢谢!

匿名 說...

銀行職員是不是一定要幫襯自己銀行做按揭,貪息低?假如自己不DO OR 被炒,不是很麻煩?

匿名 說...

提早還錢要罰息,那筆錢比EXPECTED定期供款有多少溢價/利潤?

大口仔 說...

今個POST所有留言者都是匿名人士,大口索性一次過回答:

第二個問題很好,但太長,要寫一篇新的筆記回應,各位有興趣可以睇新POST。

第三個問題:銀行職員的按揭利率的確很低,由P-3.5%至P-4.5%都有,最高可做90%按揭。一般無罰息期,若不做走前找另一間銀行做新按揭就可以了,若不是借90%,問題不大。

第四個問題唔係好明,有時間請再問一次。

匿名 說...

hi 大口仔,

我是匿名1&3。Thanks!

Mr Water

大口仔 說...

Mr. Water:新POST已經刊出,希望資料幫到你!亦再次多謝你的好提問。:)

匿名 說...

第4個問題,一般客戶做15-30年按揭,每月供款中有一部份是銀行利潤,假如客戶提早還款,打亂銀行存貸,一般要罰息,罰息中一定有利潤,這利潤比月供中的利潤是多少%/倍,謝謝,

大口仔 說...

第4個問題的匿名:其實你係咪想問銀行的罰息計法如何?

若是,大部分銀行的罰息期為三年,第一年罰按揭貸款額的3%、第二年2%、第三年1%。不過近年競爭激烈,一般銀行都只會收一年3%的罰息。

若以上答案不是有關你所問的,歡迎再問。

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