香港居屋短期內不復建

對於香港樓市，大口仔認為對樓價最有影響力依次為供求、供樓負擔指數、租金收入及實質通脹率，但絕對不是息口走勢。最近聽到坊間認為息口趨升，怕香港樓市會大幅調整。不過，事實係就算年底加息，香港實際按揭利率只徘徊在2.5-3.5%的歷史性低水平。

其他因素呢？

供樓負擔指數：低
租金收入：高
及實質通脹率：高
供應：勾地政策及居屋政策在曾政府任內改動的機會不大，政府實行高地價政策的意圖很明顯。

綜合以上各項，大口仔對香港樓市仲係放了一百個心。

怕 得 罪 地 產 商 　
留 下 任 特 首 解 決 居 屋 五 年 內 不 復 建 《蘋 果 日 報》

【 本 報 訊 】 政 府 未 來 五 年 內 不 會 復 建 居 屋 。 運 輸 及 房 屋 局 表 示 ， 現 時 私 樓 價 格 及 市 民 供 樓 負 擔 指 數 ， 仍 遠 低 97 年 樓 市 高 峰 期 ， 加 上 未 來 五 年 有 充 足 公 屋 單 位 供 應 ， 局 方 強 調 要 小 心 考 慮 復 建 居 屋 問 題 ， 以 免 衝 擊 私 樓 市 場 及 分 散 公 屋 資 源 。 消 息 指 ， 市 民 對 復 建 居 屋 訴 求 日 增 ， 但 政 府 又 不 想 得 罪 地 產 商 ， 估 計 要 到 下 任 特 首 才 會 解 決 這 棘 手 問 題 。 　 記 者 ： 馮 永 堅

運 輸 及 房 屋 局 局 長 鄭 汝 樺 去 年 7 月 上 任 後 ， 對 復 建 居 屋 問 題 設 下 三 個 先 決 條 件 ， 包 括 房 地 產 市 場 是 否 嚴 重 失 衡 ， 公 屋 流 轉 是 否 出 現 問 題 ， 以 及 社 會 就 改 變 現 時 房 屋 政 策 有 否 共 識 ， 以 決 定 政 府 會 否 重 投 居 屋 市 場 。

指 私 樓 市 場 未 失 衡

該 局 昨 日 向 立 法 會 提 交 的 最 新 文 件 指 出 ， 現 時 一 般 私 樓 售 價 仍 較 97 年 高 峰 期 低 。 以 實 用 面 積 40 至 69.9 平 方 米 的 單 位 計 算 ， 08 年 第 一 季 售 價 指 數 較 97 年 低 30% 。 此 外 ， 在 按 揭 供 款 與 家 庭 入 息 比 例 方 面 ， 以 一 個 私 樓 住 戶 收 入 中 位 數 的 家 庭 ， 購 入 一 個 面 積 40 平 方 米 單 位 計 算 ， 今 年 首 季 按 揭 供 款 與 家 庭 入 息 比 例 為 32% ， 遠 較 97 年 時 77% 為 低 。 加 上 200 萬 元 以 下 的 中 小 型 單 位 買 賣 宗 數 佔 市 場 近 60% ， 反 映 市 場 上 現 時 仍 有 不 同 種 類 及 價 格 的 單 位 供 應 ， 數 據 顯 示 私 樓 市 場 未 有 失 衡 。 此 外 ， 根 據 房 委 會 未 來 五 年 的 建 屋 計 劃 ， 平 均 每 年 有 1.5 萬 個 公 屋 單 位 落 成 ， 加 上 預 期 未 來 五 年 可 收 回 1.6 萬 個 單 位 ， 按 公 屋 輪 候 冊 現 時 有 11 萬 名 申 請 人 推 算 ， 公 屋 供 應 足 以 應 付 未 來 五 年 需 要 ， 也 意 味 短 期 內 公 屋 流 轉 沒 有 問 題 。

政 府 做 法 有 負 民 意

消 息 人 士 表 示 ， 前 房 屋 及 規 劃 地 政 局 局 長 孫 明 揚 及 現 時 的 運 輸 及 房 屋 局 局 長 鄭 汝 樺 ， 曾 不 只 一 次 私 下 表 示 ， 不 想 在 任 內 處 理 復 建 居 屋 這 敏 感 問 題 ， 以 免 做 「 千 古 罪 人 」 。 他 指 ， 當 局 拋 出 上 述 數 據 是 明 顯 不 想 復 建 居 屋 ， 「 估 計 未 來 五 年 都 唔 會 起 。 」 房 委 會 委 員 李 華 明 對 於 政 府 可 能 短 期 內 不 復 建 居 屋 表 示 失 望 ， 認 為 有 負 民 意 。 前 任 特 首 董 建 華 於 02 年 11 月 為 挽 救 疲 弱 的 樓 市 ， 由 孫 明 揚 宣 佈 推 出 「 救 市 九 招 」 ， 其 中 一 招 是 由 03 年 起 ， 無 限 期 停 售 及 興 建 居 屋 ， 將 這 項 有 24 年 歷 史 的 房 屋 計 劃 畫 上 句 號 。 這 項 措 施 被 基 層 團 體 批 評 是 明 益 地 產 商 ， 犧 牲 買 不 起 私 樓 的 低 下 階 層 利 益 。 至 07 年 ， 政 府 宣 佈 復 售 1.6 萬 個 居 屋 貨 尾 單 位 ， 並 取 消 回 購 安 排 ， 決 意 退 出 私 樓 市 場 。

復 建 居 屋 三 因 素

1. 房 地 產 市 場 是 否 嚴 重 失 衡
2. 公 屋 流 轉 是 否 出 現 問 題
3. 社 會 就 改 變 現 時 房 屋 政 策 有 否 共 識

資 料 來 源 ： 《 蘋 果 》 資 料 室