2008年7月16日星期三

回應讀者"Mr. Water"

來自"Mr. Water"的問題....

thanks for your sharing!

明白了,是贷款30年的缘故。我贷款年限短,所以目前的自住物业如果出租,虽然有5%的名义回报和2.2%的按揭利息,仍然无法产生postive cash flow,每月的租金收入不足以cover本金投入。

我自己计算,是把出租佣金和吉租期放在分子,假设平均2年一个周期需要换房客,把加起来一个月的佣金+免租金额分摊到24个月。此外,还假设了平均10%的空置率,期间没有租金收入,除了不用付物业税,其他一切开支照旧。而定期的维护费用我还没有算入内。

所以,我较为谨慎地计算结果,本地住宅出租实际回报率很难达到5%,而根据本地通常的按揭利息水平,实际回报率可能在3%左右(即按揭利息再上升2%)。这个回报率和港股的平均yield类似,时间跨度的波动小于港股,但是就个体而言需要承担更大的风险(租霸等)。所以我把目光转向比较captical gain。长期而言,本地楼市的升值似乎没有股市那么快。

综合以上考虑,我目前没有再购入本地物业的打算。

我有一个关于REITs的疑问,本地的一些REITs的yield比我们计算的实际回报率甚至名义回报率都高,达到8-9%。是否因为商铺租金回报率高过?还是其他原因。但我目前对#823之外的REIT都持有很大的戒心,怕他们玩财技。

最后一个问题:我考虑过购买港岛区车位收租,可以降低租客的不确定性,而且回报率高于住宅。你能否分享一下我的这个想法有哪些风险?比如供应量突然增加之类。我最近也在考虑家庭的资产配置问题,谢谢你一路的分享,也期待你后续的文章和继续讨论。

有两个问题我很感兴趣:(1)债券资产。散户有什么途径购买债券?本地似乎没有政府TIPS抗通涨债券,而看到的政府、桥隧等债券票面利息都输通涨率。本地人民币债券利息也太低,我都是去上面开户。(2)投资组合如何控制汇率风险。美元不断贬值,等于港币缩水,而我预计自己30年后退休时应该已经无港币,人民币自由流通。除了买国企指数#2828和内地房产(已有)之外,还有什么方式可以来控制汇率风险呢?谢谢!

大口仔回應:

因為要爭取"正現金流",大口仔為自己的收租物業申請了最長的還款年期─30年。全期的總利息支出當然會增加,但反正利息支出都打算用租金抵銷,在市況升到不理性的情況下亦有機會賣出物業套現,所以只要租金收入在持有出租物業期間足夠支付全部按揭還款,整個摃扞物業投資便不會額外消耗大口仔的現金流。

就算買入物業收租,大家都一定要留意物業的升值潛力及出租情況等等,如"Mr. Water"的假設,10%的吉租期真的如實際情況一樣就略嫌偏高,倒不如選擇一些較易出租的屋宛,如沙田第一城、淘大花園或太古城等等 (睇你的預算啦!)。當然,物業收租只係投資工具的一種,各位若不熟悉的話都係買股票啦,不過大口仔好肯定投資物業收租在我的資產分配中是不可缺少的,有其可愛之處。:)

REITs的問題,香港除了領匯,大口仔不會考慮其他由各大地產商成立的REITs。一來地產商賣得俾你,點會死錯人(除了政府)?二來8-9%的所謂回報,一定係財技所得(有冇咁大隻蛤蟆隨街跳?不提也罷!)。

回應你的最後一個問題 (但之後仲有兩個問題!),買港島樓係咪可以減少租客的不確定性?一定不是,但有幾點有關揀租客的要點可以跟你分享:一、盡可能買較大及優質的單位收租。二、盡量租俾三人以上家庭,夫婦及小孩子感覺上比較感情好的、有正當職業的。三、選擇租務比較活躍的屋宛,因為有得揀租客。四、找個信得過的經紀幫手,最少唔會洗你。

回應你最後一個問題後的最後兩個問題,散戶可以透過買債券基金參與債券市場,或直接買由官方機構透過銀行推出的債券 (五隧一橋、人民幣債券等等)。又,匯豐最近推緊一隻與通脹掛鉤的債券基金、另一隻與新興市場通脹掛鉤的基金,你有興趣可以留意下。

要對沖美元及港幣貶值,你可以透過買中國公司的股票、買有環球業務的股票、買黃金等等方法去平衡呢方面的風險。

打完,大口仔都覺得自己好長氣,希望各位未訓著! ^^"

11 則留言:

匿名 說...

出現天價的單位,銀行如何估價及做按揭,在按揭市場銀行搶做市場頭3-4名,銀行會不會少了利潤,在報紙及雜誌出現銀行要暗示加息,是不是銀行表示市場過熱,會做少生意,先小人后君子,

大口仔 說...

又係匿名:今時今日銀行的估價多已委託估價公司如戴德良行進行,估價師樓的估價離不開地段、最近成交價等因素,不是由銀行控制。

搶佔按揭市場會否令銀行利潤減少,要取決於銀行取得按揭客戶後的交叉銷售功力,不好簡單下結論。

銀行放風要加息,係因為行內資金緊張,早前提到HIBOR已升至2.3%,按揭利率低至P-2.75%,年息2.5%,未扣燈油火臘賺得0.2%,大口仔份糧邊個出?銀行一般都不會理會市場是否過熱,同控制風險。

匿名 說...

Thanks for your sharing! 消化中。

匿名 說...

大口仔:
我的家庭資產分佈組合(不計自住單位)如下:

物業收租 (55%)
股票 (10% - 金融類 6%;電訊類 4%)
基金 (15% - 地區基金 10%;對沖基金 5%)
債券 (5%)
現金 (15% - 外幣定期 5%;儲蓄 10%)

大口仔 說...

Mr. Water:慢慢睇,有空再交流!

JL:有時間你可以講下你的資產分佈原因咁就正!:)

債券我一直唔買,認為回報有限,除非利息將來加到12%。HAHA

匿名 說...

我夠膽講,越秀都是真正的REIT,鷹君食了朗豪坊後都是真REIT,請開闊眼光,細讀招股書,謝謝!

匿名 說...

長實那隻REIT都半真半假,因大股東有租用物業,其餘都是玩財技。

大口仔 說...

greatsoup:大口仔都係覺得有時間先慢慢開闊眼光。

我唔係話佢地分拆上市的唔係REITs,只係自知地產商太識做生意喇!市場選擇好多,不投資他們的REITs損失有限,不過都希望你賺多D!:)

長實那隻?我就算好得閒都無諗住睇...haha

匿名 說...

大口仔:
我的家庭資產分佈原因:

物業收租 (55%)
包括一住宅及一舖位,原只有一住宅收租,由於本人現年已4X歲(4X頭),感覺要為將來退休作打算,加上港股不斷下跌,年初至今已不斷減持股票至10%,並於年初購入一舖位作收租及將來退休攪小生意之用,現時2者收益都約有4.5%。

股票 (10% - 金融類 6%;電訊類 4%)
等待遲些終極一跌時,再買入一些金融股票作長線投資,電訊股遲些都要沽了。

基金 (15% - 地區基金 10%;對沖基金 5%)
已減持至只有拉丁美洲基金及Man AHL Guaranteed Futures 3 Ltd 對沖基金。

債券 (5%)
只持有精明債券系列19,回報雖然只有6%,但回望現時的股票及基金不要說6%,唔蝕已偷笑,持有部份債券作分散風險,心理上起碼唔會有甚麼投資都蝕的感覺。

現金 (15% - 外幣定期 5%;儲蓄 10%)
外幣定期只存AUD,利息有6.x%,加上AUD升值,回報亦唔錯,但外幣升跌始終好難預計,太受經濟及時局政治影響,不可能長期持有,要隨時realized.

以上只是本人家庭的資產組合情況及分佈原因,純粹因應自己的年齡及經濟狀況來持有,始終年紀己開始大,不能太過退取了。

匿名 說...

Sorry,打錯字 "不能太過退取了" 應為 "不能太過進取了"。

大口仔 說...

JL:舖位收租又係另一門學問,揀得好可以一舖養三代。

你都有買MAN?希望大家齊齊搵到錢!哈!

JL不妨趁澳元高位,放了債券及外幣買入高息股票作退休用,賺多D。 :)

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