回應讀者"Mr. Water"

來自"Mr. Water"的問題....

thanks for your sharing!

明白了，是贷款30年的缘故。我贷款年限短，所以目前的自住物业如果出租，虽然有5%的名义回报和2.2%的按揭利息，仍然无法产生postive cash flow，每月的租金收入不足以cover本金投入。

我自己计算，是把出租佣金和吉租期放在分子，假设平均2年一个周期需要换房客，把加起来一个月的佣金+免租金额分摊到24个月。此外，还假设了平均10%的空置率，期间没有租金收入，除了不用付物业税，其他一切开支照旧。而定期的维护费用我还没有算入内。

所以，我较为谨慎地计算结果，本地住宅出租实际回报率很难达到5%，而根据本地通常的按揭利息水平，实际回报率可能在3%左右（即按揭利息再上升2%）。这个回报率和港股的平均yield类似，时间跨度的波动小于港股，但是就个体而言需要承担更大的风险（租霸等）。所以我把目光转向比较captical gain。长期而言，本地楼市的升值似乎没有股市那么快。

综合以上考虑，我目前没有再购入本地物业的打算。

我有一个关于REITs的疑问，本地的一些REITs的yield比我们计算的实际回报率甚至名义回报率都高，达到8-9%。是否因为商铺租金回报率高过?还是其他原因。但我目前对#823之外的REIT都持有很大的戒心，怕他们玩财技。

最后一个问题：我考虑过购买港岛区车位收租，可以降低租客的不确定性，而且回报率高于住宅。你能否分享一下我的这个想法有哪些风险?比如供应量突然增加之类。我最近也在考虑家庭的资产配置问题，谢谢你一路的分享，也期待你后续的文章和继续讨论。

有两个问题我很感兴趣：（1）债券资产。散户有什么途径购买债券?本地似乎没有政府TIPS抗通涨债券，而看到的政府、桥隧等债券票面利息都输通涨率。本地人民币债券利息也太低，我都是去上面开户。（2）投资组合如何控制汇率风险。美元不断贬值，等于港币缩水，而我预计自己30年后退休时应该已经无港币，人民币自由流通。除了买国企指数#2828和内地房产（已有）之外，还有什么方式可以来控制汇率风险呢?谢谢！

大口仔回應：

因為要爭取"正現金流"，大口仔為自己的收租物業申請了最長的還款年期─30年。全期的總利息支出當然會增加，但反正利息支出都打算用租金抵銷，在市況升到不理性的情況下亦有機會賣出物業套現，所以只要租金收入在持有出租物業期間足夠支付全部按揭還款，整個摃扞物業投資便不會額外消耗大口仔的現金流。

就算買入物業收租，大家都一定要留意物業的升值潛力及出租情況等等，如"Mr. Water"的假設，10%的吉租期真的如實際情況一樣就略嫌偏高，倒不如選擇一些較易出租的屋宛，如沙田第一城、淘大花園或太古城等等 (睇你的預算啦！)。當然，物業收租只係投資工具的一種，各位若不熟悉的話都係買股票啦，不過大口仔好肯定投資物業收租在我的資產分配中是不可缺少的，有其可愛之處。:)

REITs的問題，香港除了領匯，大口仔不會考慮其他由各大地產商成立的REITs。一來地產商賣得俾你，點會死錯人(除了政府)？二來8-9%的所謂回報，一定係財技所得(有冇咁大隻蛤蟆隨街跳？不提也罷！)。

回應你的最後一個問題 (但之後仲有兩個問題！)，買港島樓係咪可以減少租客的不確定性？一定不是，但有幾點有關揀租客的要點可以跟你分享：一、盡可能買較大及優質的單位收租。二、盡量租俾三人以上家庭，夫婦及小孩子感覺上比較感情好的、有正當職業的。三、選擇租務比較活躍的屋宛，因為有得揀租客。四、找個信得過的經紀幫手，最少唔會洗你。

回應你最後一個問題後的最後兩個問題，散戶可以透過買債券基金參與債券市場，或直接買由官方機構透過銀行推出的債券 (五隧一橋、人民幣債券等等)。又，匯豐最近推緊一隻與通脹掛鉤的債券基金、另一隻與新興市場通脹掛鉤的基金，你有興趣可以留意下。

要對沖美元及港幣貶值，你可以透過買中國公司的股票、買有環球業務的股票、買黃金等等方法去平衡呢方面的風險。

打完，大口仔都覺得自己好長氣，希望各位未訓著！ ^^"